3.22.240.205
20.04.2024. 10:53:21
Latvijas pašvaldību izpilddirektoru 3. oktobra sanāksmes darba kārtībā bija jautājumi par daudzdzīvokļu māju uzturēšanu un apsaimniekošanu. Tos analizēja valsts aģentūras “Mājokļu aģentūra” Tiesību departamenta direktors Indulis Krauze un Mājokļu apsaimniekošanas departamenta direktore Īrisa Simanoviča, Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis, Rīgas pilsētas Īres valdes priekšsēdētājs Andris Vilks, LPS padomnieks Aino Salmiņš, kā arī praktiķi no pašvaldībām.
Pašvaldībām ir saistoši daudzi normatīvie un tiesību akti daudzdzīvokļu namu uzturēšanas un apsaimniekošanas jomā – Civillikums, Dzīvojamo māju privatizācijas likums, Valsts un pašvaldības mantas atsavināšanas likums, likumi “Par dzīvokļu īpašumu”, “Par dzīvojamo telpu īri”, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, “Par palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā”, MK 2005. gada noteikumi nr. 135 u. c. Tajos atrodamas arī pretrunīgi vērtējamas un diskutējamas normas – par daudzdzīvokļu mājas īsto īpašnieku un saimnieku; par to, kam jāuztur un jāapsaimnieko ēka; par piespiedu pārvaldnieka nepieciešamību un kārtību, kādā viņu izraugās; par piespiedu pārvaldnieka pilnvarām; par pārvaldnieku pilnvarām celt prasību tiesā pret parādniekiem; par nepieciešamību skaidri definēt, ka piespiedu pārvaldnieku var noteikt arī denacionalizētos namos; par obligāto profesijas standartu un pārvaldnieku reģistrāciju; par pašvaldību iespējām līdzfinansēt daudzdzīvokļu māju teritoriju labiekārtošanu; par to, ciktāl sniedzas pašvaldību atbildība; par to, vai dzīvojamo māju pārvaldīšanas pārraudzība veicama bez pašvaldību līdzdalības; par īpašnieku tiesību ierobežošanas samērību ar piespiedu pārvaldnieku pilnvarām; par minimālo prasību definējumu saistībā ar spēkā esošajiem būvnormatīviem (pašlaik LBN401) utt.
LPS tehnisko problēmu padomnieks Aino Salmiņš uzsvēra arī pretrunas Dzīvokļu īpašuma likumā, kurā atšķirībā no Civillikuma noteikts, ka tiesiskās attiecības veidojas starp kopīpašniekiem, nevis dzīvokļu īpašniekiem; ka derīgo izdevumu segšanas pienākums balstās uz kopības lēmumu, bet Civillikums prasa dzīvokļa īpašnieka piekrišanu; tāpat Civillikums nosaka, ka kopīpašumu nevar apgrūtināt ar lietu tiesībām, apgrūtināt var tikai visu dzīvokļa īpašumu. LPS pārstāvis secināja: kamēr esam maksātnespējīgi un nav konkurences, tikmēr daudzdzīvokļu mājām būtu nepieciešams saprātīgs un samērīgs pašvaldību atbalsts.
Visas daudzdzīvokļu mājas var iedalīt četrās grupās.
A) Visi dzīvokļi mājā privatizēti un tā nodota dzīvokļu īpašniekiem – mājas renovācija pilnībā ir pašu dzīvokļu īpašnieku ziņā, un to organizē mājas pārvaldnieks (arī pašvaldības SIA, ja tā pārvalda dzīvojamo māju).
B) Visi dzīvokļi ir privatizēti, bet mājas valdījums joprojām pieder pašvaldībai – īpašnieki māju nav pārņēmuši, tātad ir neaktīvi, organizēšana jāuzņemas mājas valdītājam (pašvaldībai).
C) Daļa dzīvokļu palikuši neprivatizēti un ir pašvaldības īpašumā – mājas renovācija nav iespējama bez pašvaldības līdzdalības, un organizēšana jāuzņemas mājas valdītājam (pašvaldībai).
D) Visi dzīvokļi dzīvojamajā mājā pieder pašvaldībai – renovāciju veic mājas valdītājs (pašvaldība) (Rīgā nav aktuāli, izņemot sociālās un īres mājas).
Tātad pašvaldībām pilnībā jāatbild par B, C, D un daļēji arī par A grupas daudzdzīvokļu māju uzturēšanu un sakārtošanu, ko Indulis Krauze apzīmēja ar visai nelatvisku vārdu – revitalizācija. Pašvaldības iespējamās darbības māju revitalizācijas procesa veicināšanai ir šādas:
– metodiska un konsultatīva palīdzība īpašniekiem, viņu apmācība, priekšlikumu iniciēšana (A);
– dzīvokļu īpašnieku projektu un ieceru saskaņošana, atbalstīšana un tālākvirzība (A, B, C);
– apsaimniekošanas maksu politika (B, C);
– pašvaldības saistošo noteikumu pieņemšana vai grozīšana par dzīvojamo māju renovāciju, paredzot īpašus nosacījumus nerentablām mājām vai to grupām, piemēram, arhitektūras pieminekļiem, koka apbūvei u. c. (A, B, C).
Rīcība konkrētajai īpašuma un valdījuma situācijai katrā mājā var būt dažāda:
• īrnieku pārvietošana;
• neprivatizēto dzīvokļu pārdošana;
• dzīvojamo telpu pārveidošana par nedzīvojamām, turpinot iznomāšanu vai tās pārdodot;
• vienošanās ar dzīvokļu īpašniekiem par īpašumu maiņu;
• investora piesaistīšana;
• visas mājas statusa maiņa, piemēram, pārveidojot to par sociālo dzīvojamo māju (B, C, D).
Revitalizāciju jeb sakārtošanu prasa gan lielas, gan mazas mājas, tāpat arī apkārtējās teritorijas. Cik tā apjomīga – atkarīgs no finanšu apgrozījuma dzīvojamajā namā, mājas vecuma un tehniskā stāvokļa, īpašnieku sastāva, viņu materiālā stāvokļa un sociālā statusa, kā arī mājas īpašā statusa (piemēram, arhitektūras piemineklis). Māju revitalizācijas un remontdarbu finansēšanas avoti var būt uzkrājumi, banku kredīti un vēl diezgan neaprobēts veids – kopīpašuma ieguldījums (nedzīvojamo telpu, bēniņu u. tml. izbūve, bet tam ir vajadzīga 100% visu īpašnieku piekrišana, tādēļ lielās mājās tas nav reāli). Lai varētu uzsākt mazos remontdarbus, parasti izmanto uzkrājumus, un tam nepieciešams mājas pārvaldnieka lēmums vai sapulces vairākuma balsojums. Savukārt, lai pieņemtu lēmumu griezties pēc kredīta bankā, vajadzīgs 75% īpašnieku lēmums. Arī pašvaldība var piešķirt līdzekļus konkrētu māju remontam un tā var būt revitalizācijas pasākumu kreditētāja vai kredītu garantētāja (A, B, C, D).
Savukārt teritoriju revitalizācija neatkarīgi no tā, kas ir iekškvartāla vai daudzdzīvokļu mājām pieguļošās teritorijas īpašnieks – dzīvokļu īpašnieki (arī pašvaldība) uz kopīpašuma tiesību pamata; zemes īpašnieka (privātpersonas) īpašums; pašvaldības (vai valsts) īpašums; jaukts variants jebkurā kombinācijā – paredz piebraucamo ceļu, gājēju celiņu un automašīnu virszemes stāvvietu projektēšanu un izbūvi vai pārbūvi, bērnu rotaļu laukumu un sporta laukumu izbūvi (pārbūvi), zaļās zonas rekonstrukciju (koki un citi stādījumi), teritorijas apgaismojumu, atkritumu konteineru novietņu izbūvi vai pārbūvi, pazemes autostāvvietu izbūvi. Teritorijas revitalizācijas finansēšanas avoti var būt gan pašvaldības budžeta līdzekļi, gan dzīvokļu īpašnieku līdzfinansējums no apsaimniekošanas maksas paaugstināšanas, vienreizējiem maksājumiem, uzkrājumiem, banku kredītiem.
Tā, piemēram, Valmierā, domājot par daudzdzīvokļu māju mikrorajonu labiekārtošanu, pašvaldība pieņēma saistošos noteikumus, kas paredz iniciatīvu dzīvokļu īpašniekiem (pamatā kopsapulces lēmums). Dome piedalās ar finansējumu 50% apmērā no labiekārtošanas darbu izmaksām un 30% apmērā no projektēšanas izmaksām. Priekšroka saņemt domes līdzfinansējumu paredzēta iekškvartāliem, kuru labiekārtošanā piedalās vairāku daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieki. Teritorijas labiekārtošanas projektu pasūta pārvaldnieks vai viens no pārvaldniekiem. Dome sadarbībā ar pārvaldnieku organizē iepirkuma procedūru, un pēc tam tiek slēgts trīspusējs līgums starp domi, darbu izpildītāju un pārvaldnieku. I. Krauze atzina, ka optimāls ir jauktais finansējums – pašvaldības budžeta līdzekļi plus īpašnieku līdzfinansējums un ka “Mājokļu aģentūra” varētu palīdzēt tām pašvaldībām, kas vēlas inicēt šādus projektus.
V/a “Mājokļu aģentūra” Mājokļu apsaimniekošanas departamenta direktores Īrisas Simanovičas uzstāšanās temats bija līgums starp dzīvokļa īpašnieku un mājas pārvaldnieku kā pamats dzīvojamās mājas uzturēšanai un apsaimniekošanai, taču ziņotāja atzina, ka viņa pati esot pret to, jo uz līgumu var raudzīties divējādi: no pārvaldnieka un no īpašnieka redzespunkta, un abiem savas intereses. Viņa arī uzsvēra nevienlīdzību starp privāto un daudzdzīvokļu māju īpašniekiem.
Krāslavas novada domes izpilddirektors Ilgvars Andžāns atzīmēja, ka iedzīvotāji, pārņēmuši savu māju pārvaldīšanu, tomēr lūdz tās apsaimniekot pašvaldībai. Dzīvokļu speciāliste uzsvēra, ka apsaimniekošanas tirgū nav spēcīgāka apsaimniekotāja par pašvaldību. Viņai gan gribētos, lai parādītos konkurence un likumdošanā tiktu iestrādāta norma par piespiedu pārvaldīšanu (kā Lietuvā) vai sertificētu pārvaldnieku (kā Polijā), kā arī izdarīti grozījumi, kas nosaka balsošanas principu.
Pēc pašreizējās likumdošanas, pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas, ja dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona iesniedz pieteikumu par mājas pārņemšanu (Dzīvokļu privatizācijas likuma 51. pants). Likums nosaka dzīvojamo māju pārvaldīšanas obligātās (minimālās prasības) un kārtību pārvaldnieku reģistram un izslēgšanai no tā. Pašvaldībai triju mēnešu laikā jānorīko pilnvarots pārvaldnieks, ja dzīvojamās mājas īpašnieks neveic mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas darbības vai ja īpašnieki nav izvēlējušies pārvaldnieku. Norīkotais pārvaldnieks neslēdz līgumu ar īpašniekiem, bet darbojas uz pašvaldības lēmuma pamata; izpilda visas likumā noteiktās minimālās prasības; apsaimniekošanas maksu nosaka atbilstoši MK noteikumiem. Pārvaldnieks var būt fiziska persona, kura ieguvusi profesijas standartam atbilstošu izglītību, vai juridiska persona, kas reģistrēta pārvaldnieku reģistrā.
Pašvaldību sadarbību ar apsaimniekotājiem raksturoja Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis. Viņš atzīmēja labos piemērus – energoauditus Jēkabpilī, skursteņu maiņu Cēsīs, bezprocentu kredītus jumtu nomaiņai Valmierā, iekšpagalmu ceļu ierīkošanu Talsos, Rēzeknē un Siguldā, ievērojamo līdzfinansējumu energoefektivitātes projektiem Daugavpilī, siltummezglu iekārtošanu u. c. Īpaša viņa stāstījuma daļa tika veltīta Cēsīm, kur ēku siltināšanā un daudzdzīvokļu māju renovācijā beidzamajos gados paveikts patiesi daudz. Kā atzīmēja Ģ. Beikmanis, nav jau svarīgi, kas māju apsaimnieko, galvenais ir sadarbība un domes skaidrā nostāja un palīdzība.
Ģ. Beikmanis arī ilustratīvi parādīja labos piemērus Cēsīs, kur vairākām daudzdzīvokļu mājām veikts fasādes remonts un siltināšana, logu un durvju nomaiņa kāpņutelpās un to kosmētiskais remonts, siltummezgla modernizācija vai individuālā siltummezgla uzstādīšana, jumta seguma nomaiņa, mājas apmales remonts. Tas bijis iespējams par kredīta līdzekļiem. Visos šajos namos ņemts kredīts uz 12 gadiem. Tā dzēšanai iedzīvotāji atvēl noteiktu daļu no kopējās apsaimniekošanas maksas, kas katrai mājai ir atšķirīga – no 25 līdz 83 santīmiem par kvadrātmetru. Protams, šajās mājās uzlabojies gan komforta līmenis un līdzsvarotāka kļuvusi apkure un siltuma noturība dzīvokļos, gan iegūts pievilcīgāks ārējais izskats, taču panākt vienprātību, ka arī kopīpašums prasa tādu pašu uzturēšanu un tālāku labiekārtošanu kā privātais, nebija viegli.
To, ka īpašnieka un īrnieku intereses vienmēr atšķiras, apliecina arī 2002. gadā dibinātās Rīgas pilsētas Īres valdes darbības pieredze apsaimniekošanas kārtības nodrošināšanā. Īres valdes galvenais uzdevums ir izskatīt iedzīvotāju sūdzības dzīvokļu jautājumos un tādējādi panākt uzticēšanos pašvaldībai un mazināt sabiedrisko spriedzi. Valdes priekšsēdētājs Andris Vilks atzina, ka visvairāk sūdzību ir no iedzīvotājiem, mazāk – no namīpašniekiem, bet pavisam maz – no apsaimniekotājiem. Apmēram 80% no sūdzībām ir par denacionalizēto māju īpašnieku un īrnieku attiecībām, bet ap 20% – par apsaimniekotājiem, galvenokārt privātajiem, tajā skaitā par apsaimniekošanas maksājumu lielumu un kvalitāti, kā arī par māju tehnisko stāvokli. Īres valde reaģē uz iesniegumiem, bet nekontrolē apsaimniekošanu. Tās lēmumiem ir ieteikuma raksturs, taču parasti tos pilda un ar tiem rēķinās. Visbiežāk valdes sēdēs abām ieinteresētajām pusēm izskaidro viņu pienākumus un tiesības un vainīgā puse tiek pārliecināta par nepieciešamību rīkoties atbilstoši likumam. Galvenais secinājums no līdzšinējās prakses – apsaimniekotājam jābūt atsaucīgam un regulāri jāsadarbojas ar iedzīvotājiem.
Vērtīga bija sanāksmes otrā daļa par pieredzi daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanā. SIA “Talsu namu pārvalde” valdes priekšsēdētājs Valdis Nemiers pastāstīja, ka viņa iestādei, kuras kapitāls 100% pieder pašvaldībai, apsaimniekošanā ir 132 nami ar 2672 dzīvokļiem. No tiem privatizēti 2527 dzīvokļi, pašvaldību īpašumā atrodas 145 dzīvokļi, tajā skaitā 60 sociālie, 77 īres, astoņi dienesta u. c. Talsos joprojām ir spēkā 1997. gadā noteiktā apsaimniekošanas un īres maksa: minimālā – 0,126 lati par kvadrātmetru (nelabiekārtotām mājām) un maksimālā – 0,15 latu par m2. SIA noslēgusi koplīgumus ar 65 mājām, kur minimālā maksa ir desmit santīmu, bet maksimālā – 35 santīmi par m2. Savukārt komunālo pakalpojumu maksas tarifi, tajā skaitā 5% PVN, ir šādi: centrālajai apkurei: pēc platības – 0,37 Ls/m2 (12 mēnešus gadā) vai pēc apkures skaitītājiem (trīs mājas): par mājai pieslēgtās jaudas megavatstundu – 2027,43 Ls/MW (12 mēnešus gadā), par patērēto siltumenerģiju – 19,12 Ls/MWh (apkures sezonā); ūdenim – 0,399 Ls/m3 un kanalizācijai – 0,461 Ls/m3, karstā ūdens sagatavošanai: pēc skaitītājiem – 2,48 Ls/m3 (skaitītāji ir pusei dzīvokļu) un pēc normām – 5,89 Ls/iedz./mēn.; ūdens skaitītāju abonēšanai – 0,76 Ls; atkritumu izvešanai – 5,145 Ls/m3.
Pērn un šogad veikti pamatīgi dzīvojamo māju remonta darbi – siltinātas un remontētas fasāžu sienas, siltināti bēniņi, izbūvēti siltummezgli, mainīti jumtu segumi, veikts kāpņutelpu kosmētiskais remonts, ierīkota karstā ūdens cirkulācija, veikta aukstā ūdensvada guļvadu un stāvvadu montāža, skārda un tērauda būvkonstrukciju izgatavošana un montāža, logu, durvju un citu koka būvizstrādājumu izgatavošana un montāža; koplietošanas kāpņutelpu elektrokabeļu maiņa uz lielākas jaudas kabeļiem. Talsos tādas mājas, kura būtu nosiltināta no visām četrām pusēm, nav, parasti nosiltina gala sienas un nokrāso fasādes. Lai mājas gala sienas nebūtu vienmuļas, pilsētas māksliniece izdomāja, ka tās jākrāso divos dažādos toņos – tas lieliski atdzīvina mājas izskatu. Talsenieki arī remontē un flīzē kāpņutelpas, liek metāla durvis ar kodatslēgu, interesants akcents ir aizsargrežģi ap notekcaurulēm, lai tām ilgāks mūžs un būtu pasargātas no sīkajiem huligāniem. Ja Talsos kāds vēlas gāzes plīts vietā turpmāk izmantot elektrisko plīti, to izdarīt viegli, un daudzi to arī dara.
Lai gan privatizējot katram tika piedāvāti divi līgumi – pirkuma un apsaimniekošanas – un iedzīvotājiem ir brīvi pieejama dzīvojamās mājas ieņēmumu un izdevumu tāme, tomēr problēmu gana arī šeit. V. Nemiers kā galvenās minēja šādas:
• nav pieejama informācija par personām, kuras, aizejot no Talsu namu pārvaldes apsaimniekojamām mājām, savu dzīvesvietu deklarē citā adresē;
• daudzdzīvokļu mājās ir grūti noorganizēt dzīvokļu īpašnieku kopsapulces;
• lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku vēl nejūtas kā savas mājas īpašnieki un saimnieki, neviens negrib būt par mājas vecāko, kur nu vēl pārvaldnieku;
• liela problēma ir jumtu nomaiņa.
Naujenes pagasta padomes priekšsēdētāja Vasilisa Pudovkina jautāja par saistošajiem noteikumiem attiecībā uz energoefektivitāti. Talsu rajona padomes izpilddirektors atbildēja ar pretjautājumu: vai individuālās mājās dzīvojošajiem nav vajadzīga palīdzība? Viņaprāt, problēma jāsāk risināt arī no otra gala, lai netiktu apdalīti privāto māju iedzīvotāji, un jāprasa atbildība no daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem.
Aizkraukles novada domes izpilddirektors Einārs Zēbergs iepazīstināja ar inženierkomunikāciju un teritoriju apsaimniekošanu Aizkraukles novadā. Viņa stāstījums skāra gan siltumapgādi, gan ūdensapgādi un notekūdeņu novadīšanu un attīrīšanu, kā arī pilsētas ielu apgaismojumu. Pirms gadiem divdesmit trīsdesmit par Aizkraukli skarbi jokoja, ka aizkrauklieti varot pazīt pēc pelējuma smakas un kasīšanās. Mantojumā no padomju laikiem pilsētas dome saņēma neefektīvas un nolietotas siltumu ģenerējošās iekārtas (divas katlumājas); siltuma zudumi tīklos pārsniedza pusi; apkure bija nekvalitatīva un ar biežiem pārtraukumiem; netika piegādāts karstais ūdens; iedzīvotāji bija neapmierināti un masveidā atslēdzās no centralizētās karstā ūdens apgādes, tāpēc Aizkrauklē apkurei bija jāmeklē alternatīvas.
1997. gadā dome izstrādāja siltumapgādes attīstības koncepciju uz pieciem gadiem, kas paredzēja neefektīvās katlumājas un centrālā siltuma punkta slēgšanu, siltuma uzskaites ieviešanu visiem patērētājiem un katlumājai, siltumtīklu nomaiņu ar rūpnieciski izolētām caurulēm, samazinot to garumus un cauruļvadu diametrus, siltummezglu ierīkošanu un automatizāciju un katlumājas modernizāciju. Siltumapgādes sistēmas rekonstrukcijas projektu, kas tika īstenots no 1997. līdz 2003. gadam, finansēja pašvaldība, siltuma ražotājs un no valsts investīciju programmas līdzekļiem. Tā kopējās izmaksas bija 1,7 miljoni latu. Pilsētā tika izbūvēti deviņarpus kilometru siltuma tīklu, automatizēti visi dzīvojamo māju un pašvaldības iestāžu ēku siltuma mezgli, rekonstruēta katlumāja, kas darbojas automātiskā režīmā. Siltumenerģijas uzskaite nodrošināta gan patērētāju, gan ražotāju pusē, un siltuma zudumi tīklos samazinājušies vairāk nekā piecas reizes (šobrīd – ap 10% gadā). Tarifs, neraugoties uz salīdzinoši lielajām investīcijām, ir viens no zemākajiem valstī: 1997. gadā tas bija 23,25 Ls/MWh, 2003. gadā – 18,07 lati, šogad – 27,4 lati (aizkrauklieši atkarīgi no gāzveida kurināmā un tā cenu celšanās, tāpēc pagājušajā gadā pieņemts lēmums par papildu kurināmā – koksnes ieviešanu). Šobrīd Aizkrauklē neviens vairs nerunā par atslēgšanos no centralizētās sistēmas.
Sakārtota arī siltumapgāde Aizkraukles ciemā – te aizpērn, izmantojot rūpnieciski izolētas caurules, rekonstruēti siltumtīkli, daudzdzīvokļu māju siltumapgādei uzbūvēta automātiskā gāzes katlumāja, visiem abonentiem ierīkoti automātiskie siltuma punkti, kuri vadāmi no centrālā sistēmas datora, ierīkota autonomā gāzes apkures iekārta pagasta pārvaldes un kultūras nama ēkai. Siltumapgādes sistēmas sakārtošana Aizkraukles ciemā izmaksāja 160 tūkstošus latu, un līdzekļi tika iegūti no SIA “Aizkraukles siltums” pārdotajām emisijas kvotām.
Jāpiebilst, ka Aizkrauklē būtiski samazinājies vides piesārņojums un aizkrauklieši izmanto arī “zaļo enerģiju”. 2002. gadā novada dome noslēdza līgumu ar Dānijas enerģētikas aģentūru par saules kolektoru sistēmas ierīkošanu Aizkrauklē. Šis projekts izmaksāja 42 tūkstošus latu un bija Dānijas valdības dāvinājums. Kolektoru kopējais virsmas laukums ir 153 kvadrātmetri, gadā tie saražo 70 – 80 MWh siltumenerģijas, ko izmanto karstā ūdens sagatavošanai novada ģimnāzijā un kā papildu siltumu ģenerējošo iekārtu katlumājā.