ECB naudas “dārdzināšanas” politika velk uz leju cenas nekustamo īpašumu tirgū

Pagājušo ceturtdien Eiropas Centrālā banka (ECB) paaugstināja bāzes procentu likmi līdz 3,5%, kas daudziem kredītņēmējiem nozīmē papildu izdevumus kredītu procentu nomaksai. Ne viens vien hipotekāro kredītu maksātājs ir ne tikai sašutis par šo ikmēneša maksājumu pieaugumu, bet arī neizpratnes pilns – kā tad tā? Tā jau viss kļūst dārgāks, bet man vēl bankai vairāk jāmaksā. Kāpēc?

Valstu centrālajām bankām, arī Latvijas Bankai (LB), ir viens galvenais uzdevums, kurš ierakstīts to statūtu pirmajos pantos. Šis uzdevums ir – nodrošināt cenu stabilitāti valstī.

Latvijas Bankas statūtos tas minēts 4. pantā: “Atbilstoši Līgumam par Eiropas Savienības darbību Latvijas Bankas darbības galvenais mērķis ir saglabāt cenu stabilitāti.” ECB statūtos 2. pants: “Saskaņā ar Līguma par Eiropas Savienības darbību 127. panta 1. punktu un 282. panta 2. punktu ECB galvenais mērķis ir uzturēt cenu stabilitāti.”

Gada inflācija 2023. gada februārī Latvijā bija 20,3%, bet eirozonas valstīs – 8,5%.

Iepriekšējais, ilggadējais LB prezidents Ilmārs Rimšēvičs savulaik bija gatavs runāt par visu ko, tikai ne par saviem tiešajiem pienākumiem – par cenu stabilitāti. Kad 2007. gadā inflācijas līmenis Latvijā pārsniedza 16% gadā, Rimšēvičs piedalījās neskaitāmās publiskās debatēs, kur runāja par valsts budžeta deficītu (kas bija tuvs nullei), Kalvīša valdības izšķērdību, nepareizo saimniekošanu un citām publikai tīkamām lietām, bet nedarīja neko, kas viņam kā centrālās bankas vadītājam būtu jādara, lai augsto inflāciju mazinātu.

No tiem laikiem Latvijas masu apziņā centrālās bankas monetārā politika un cenu stabilitāte ir divas atšķirīgas, savstarpēji nesaistītas lietas. Latvijas masu apziņā par “augstajām cenām” atbild valdība. 2007. gadā tas bija Kalvītis, bet 2023. gadā – Kariņš.

Patiesībā par cenu līmeni, atbilstoši pašu statūtiem, atbild centrālās bankas, kuras cenšas turēt inflāciju noteiktā līmenī. Parasti šis mērķa līmenis ir 2%. Šobrīd inflācija ir ievērojami augstāka.

Galvenais centrālo banku instruments cenu stabilizēšanai ir bāzes procentu likme, kura padara naudu “dārgāku” vai “lētāku”. Ja inflācija ir zema vai draud deflācija, tad nauda jāpadara lētāka, un bāzes procentu likmes tiek pazeminātas. Vēl gluži nesen, līdz pandēmijai, ekonomisti bažījās par deflācijas draudiem, un ECB bāzes procentu likmes līdz pat 2022. gada 27. jūlijam bija 0%. Nulle procentu. Tās ir strauji izaugušas tikai pēdējo deviņu mēnešu laikā.

Tagad, galvenokārt pateicoties Covid-19 pandēmijas apkarošanas menedžmenta “viedajai” stratēģijai, inflācija Rietumu pasaulē ir sasniegusi šajā gadsimtā nebijušu līmeni. ECB (tāpat kā ASV Federālā rezervju sistēma un citu valstu centrālās bankas) strauji ceļ bāzes procentu likmi, lai apslāpētu straujo cenu kāpumu un nodzītu inflāciju līdz tās mērķrādītājam – 2%.

Skaidrs, ka naudas padarīšana par “dārgāku” iedarbojas negatīvi ne tikai uz kredītņēmēju ikmēneša maksājumiem, bet arī uz valstu ekonomikām kopumā. Veidojas it kā paradoksāla situācija – preču un pakalpojumu cenas aug, bet Rietumos populārākās ilgtermiņa noguldījumu formas – akciju – cenas krīt. Latvijā vērtspapīru tirgus ir vāji attīstīts, tāpēc šo ilgtermiņa ieguldījumu lomu bieži pilda nekustamo īpašumu tirgus.

Latvijā nekustamo īpašumu cenas ir salīdzinoši zemas. Tās ir zemas ne tikai salīdzinājumā ar attīstīto rietumvalstu pilsētām, bet arī salīdzinājumā ar daudzām par Latviju krietni trūcīgākām Āzijas un Āfrikas valstīm.

Latvijā nekustamo īpašumu cenas joprojām ir krietni zemākas nekā bija 2007. gada kulminācijas brīdī. Tāpēc teorētiski tām vēl būtu kur augt. Vēl jo vairāk, ņemot vērā gaidāmo atalgojuma līmeņa pieaugumu nākotnē.

Tomēr Latvijā nekustamo īpašumu tirgu stipri velk uz leju demogrāfiskā situācija. Ir mazs iedzīvotāju pieplūdums pilsētās no laukiem vai ārzemēm, kas vienmēr un visur ir bijis nekustamo īpašumu pieaugošo cenu galvenais dzinējspēks. Tieši tāpēc, ka lielas cilvēku masas no laukiem pārceļas uz pilsētām, nekustamo īpašumu cenas jau pieminētajā Āzijā un Āfrikā nav zemākas kā Latvijā, par spīti daudz zemākām algām.

Nav šaubu, ka pārskatāmā nākotnē (5–10 gadu termiņā) Latvijā augs gan atalgojuma līmenis, gan mājokļu cenas absolūtos skaitļos. Cits jautājums, vai šis pieaugums būs arī relatīvs (attiecībā uz kopējo cenu un atalgojuma līmeni). Jebkurā gadījumā šīs cenu izmaiņas būs atšķirīgas dažādiem nekustamā īpašuma tirgus segmentiem, bet šo segmentu izvērtējums nav šī raksta mērķis. Par to citreiz.

Šoreiz par to, ka ECB bāzes procentu likmju paaugstināšana naudu (kreditēšanos) padara “dārgāku”. Līdz ar to tuvākajā nākotnē (gada laikā) nekustamie īpašumi kopumā ar augstu ticamību dārgāki nekļūs. Tajā pašā laikā cerēt un gaidīt uz kaut kādu “burbuļa plīšanu”, kā tas bija 2009. gadā, arī nav nekāda pamata.

Pirmkārt, nekāds “burbulis” nemaz nav bijis (tieši otrādi, cenas ir ilgstoši saglabājušās zemas), otrkārt – nav arī pamata nopietnai, dziļai ekonomiskai krīzei, kas varētu šīs nekustamā īpašuma cenas noraut lejā. Jā, atsevišķu pasaules banku problēmas liecina par zināmām nepilnībām banku sistēmā, taču kopējā tautsaimnieciskā struktūra gan Latvijā, gan ES, gan ASV ir salīdzinoši laba.

OECD nupat palielinājusi savu 2023. gada pasaules ekonomikas pieauguma prognozi no 2,2% uz 2,6%. Starptautiskais valūtas fonds dod vēl optimistiskāku prognozi – 2,9%. Tas nozīmē, ka pasaulē ekonomiskā krīze netiek gaidīta.

Latvijā savukārt šogad tiek prognozēts nullei tuvs IKP pieaugums. Šī ekonomiskā mīņāšanās kombinācijā ar augstajām kredītprocentu likmēm ļauj prognozēt nekustamo īpašumu cenu kritumu. Cik liels tas būs, grūti pateikt. Diez vai cenu kritums būs ievērojams, jo cenas jau tā nav visai augstas. Tirgus, visticamāk, būs mazaktīvs un stagnēs.

Tirgus varētu lēnām iekustēties tad, kad ECB sāks pazemināt bāzes procentu likmes. Tas gan notiks tikai tad, kad inflācijas līmenis atgriezīsies mērķrādītājam tuvās robežās.

Kad tas notiks? Vieni prognozē, ka jau šī gada nogalē, citi ir piesardzīgāki, bet, ja neatgadīsies kādas kataklizmas, tad nekustamo īpašumu tirgus atdzīvosies jau (tikai) nākamgad.